Trudny rynek mieszkaniowy

Brak mieszkań 40% Polaków wskazuje jako jeden z trzech najważniejszych problemów, po bezrobociu i patologiach społecznych. Jeszcze trzy lata temu Polska była na ostatnim miejscu jeśli chodzi o budownictwo mieszkaniowe w Europie. Na 1000 mieszkańców przypadało 307 mieszkań, a w innych krajach średnio 400-500. Postanowiliśmy sprawdzić jak wygląda rynek mieszkaniowy w powiecie kościańskim

   Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w dwóch pierwszych miesiącach 2011 r. oddano o 21,4% mniej mieszkań niż przed rokiem, choć więcej zaczęto budować (o 23,9% więcej), przy 8,5% spadku liczby wydanych pozwoleń na budowę. Jako najtrudniejszy okres dla branży mieszkaniowej wskazywany jest przełom 2008 i 2009 r. Wówczas kryzys finansowy spowodował, że banki ograniczyły udzielanie kredytów hipotecznych, spadł popyt na mieszkania i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W 2010 r. zaczęło się powolne ożywienie.

W Kościanie…

- Rynek kościański jest trudny - przyznaje Jan Pęczak, właściciel kościańskiej firmy ,,Wycena’’, zajmującej się wyceną nieruchomości, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami i zarządzaniem nieruchomościami. – Jest mała podaż, bo i migracja ludzi za pracą jest niewielka, choć powoli się to zmienia. Kościan jest małym miastem i większa część mieszkań sprzedawana jest bez pośredników, z tak zwanej pierwszej ręki, a reszta trafia na rynek wtórny. Poza tym to miasto zamknięte przez otaczającą gminę i brakuje terenów pod budownictwo.

Największa stagnacja na rynku mieszkaniowym – jak wskazuje Jan Pęczak – jest w gminie Krzywiń. W gminie Czempiń jest nadpodaż działek, choć nie w samej stolicy gminy, lecz w miejscowościach ościennych, m.in. Borówku Nowym, czy Piechaninie. W gminie Śmigiel w ostatnich dwóch latach sprzedało się kilkanaście działek, 3 budynki mieszkalne i 3 gospodarstwa rolne, a w samym Śmiglu - 25 działek i 20 lokali. Natomiast w Kościanie w 2009 r. sprzedało się 15 lokali mieszkalnych, w 2010 r. – 22, a do grudnia 2010 r. zbyto 25 działek i 23 domy.

- W Śmiglu ruch jest większy niż w Kościanie, ale i tu coś się ruszyło, choć kościański rynek nieruchomości nie jest nawet średnio rozwinięty – stwierdza Jan Pęczak, wróżąc, że sytuacja zmieni się, gdy powstanie droga ekspresowa S-5.

Potwierdza to Jerzy Dolata, rzeczoznawca majątkowy z Biura Wycen Nieruchomości z Kościana, przyznając, że ruch w nieruchomościach jest niewielki.

- Zdarza się, że mieszkania w Kościanie szukają osoby z Poznania. Po pierwsze dlatego, że jest tu taniej, a po drugie, że szybciej można dojechać do pracy. Miałem takie telefony – zdradza Dolata.

Jak przyznaje spec od nieruchomości, w Kościanie brakuje mieszkań przeznaczonych pod wynajem, choć sytuacja poprawiła się, gdy pojawiły się mieszkania deweloperskie. Oprócz Kościańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w ostatnich latach na lokalnym rynku pojawili się też deweloperzy. Do największych należą Mirosław Litke i Krzysztof Nowakowski.

- Nie wiem czy bardziej opłaca się kupić mieszkanie od dewelopera, czy na rynku wtórnym. Ceny są porównywalne – stwierdza Jan Pęczak, wyliczając, że przeciętnie należy zapłacić 3000-4000 zł za m kw., natomiast za m kw. działki budowlanej w Kościanie trzeba zapłacić średnio od 150 zł do 200 zł. – To dwukrotnie mniej niż w Poznaniu. Opłaca się kupić mieszkanie, które ma niezależne centralne ogrzewanie – radzi.

- Jeszcze pięć lat temu, gdy metr    kwadratowy działki kosztował 50-70 złotych, to było dużo, a teraz płacą nawet 200 złotych i więcej. Widać z tego, że jest zapotrzebowanie – uważa Jerzy Dolata.

…terenów brak

Kościanowi brakuje miejsc pod budowę mieszkaniową. Tereny przeznaczone pod mieszkaniówkę są jeszcze na Os. Konstytucji 3 Maja (2 z 3 działek już sprzedano), przy ul. Jesionowej (z 17 działek pod zabudowę szeregową sprzedano tylko 5). Gmina planuje rewitalizację gruntów poprzemysłowych po tzw. starej gazowni. Dla terenu położonego pomiędzy ul. Bączkowskiego, Marcinkowskiego i kanałem Obry uchwalono już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Planem miejscowym objęty jest też teren po Cukrowni, przy ul. Nacławskiej, przeznaczony pod budownictwo jedno- i wielorodzinne. Działki budowlane są jeszcze na sprzedaż przy ul. Nacławskiej (tereny po Cukrowni). Zainteresowanie jest umiarkowane, ponieważ nabywcy obawiają się niestabilnego gruntu. Kiedyś na tych terenach były bowiem stawy.

Problem braku terenów pod budowę w granicach miasta dotyka też Kościańską Spółdzielnię Mieszkaniową. Na Os. Konstytucji 3 Maja spółdzielnia ma jeszcze miejsce na wybudowanie 200 mieszkań, czyli pięciu trzyklatkowych budynków. I na tym koniec.

- Zbliżyliśmy się do spółdzielni o optymalnej wielkości. I teraz najlepszą rzeczą jest dbanie o to, co już się ma – mówi prezes KSM Jan Kozak. - Najpierw szukamy chętnych, a dopiero potem budujemy. Z gwarancją, że skończymy w terminie i zmieścimy się w przewidywanych kosztach – zapewniając, że przez 22 lata nie zdarzyło się nic takiego. Jak zdradza, budowa trwa 9 miesięcy, dużo więcej czasu zabiera przygotowanie dokumentacji.

- Kształtując miasto musimy pamiętać, by było ono kompletne, wygodne, odpowiadające potrzebom mieszkańców. Przyświeca nam idea spokojnych miast, w których tempo życia jest spokojniejsze niż w dużych aglomeracjach, gdzie żyje się przyjemnie, gdzie jest szeroki rynek usług, by mieszkańcy nie musieli w ich poszukiwaniu wyjeżdżać. Po to właśnie między innymi przystępujemy do rewitalizacji Bulwaru Kościańskiego – tłumaczy Maciej Kasprzak, wiceburmistrz Kościana.

Z zasobu komunalnego miasta obejmującego 21 900 m kw. (229 lokali mieszkalnych w kamienicach i blokach, 79 lokali socjalnych) korzysta w sumie 1350 osób. Dla porównania w Kościańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej mieszka 7,5 tys. osób na 145 tys. m kw. Na liście oczekujących na lokal komunalny obecnie znajdują się 2 osoby, a na socjalny – 24.

A w gminach powiatu…

W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego opracowanych przez gminę Kościan pod budownictwo mieszkaniowe przeznaczonych jest około 95 ha. Działki są m.in. w: Racocie, Starych Oborzyskach, Starym i Nowym Luboszu. Trzy kolejne plany opracowywane są dla: Kokorzyna, Kurzej Góry i Pelikana. Będzie tam około 30 ha przeznaczonych pod mieszkaniówkę. Komunalnych mieszkań gmina ma 23, w tym 4 to lokale chronione w Kiełczewie do użytku Powiatowego Centrum Pomocy Rodzinie. Dwa lata temu gmina oddała do użytku pierwszy budynek z mieszkaniami socjalnymi w Kurzej Górze. Jest ich tam 12. W tym roku wpłynęły już 4 wnioski o przydział mieszkania, a w 2010 r. – 16. Gmina wspólnie z powiatem przymierza się do budowy drugiego budynku z mieszkaniami komunalnymi, który ma stanąć w Kokorzynie.

Gmina Śmigiel ma 298 mieszkań komunalnych i 15 socjalnych. Wszystkie są zajęte. Pod budownictwo jednorodzinne gmina ma jeszcze tereny w rejonie ul. Dudycza w Śmiglu, w Morownicy (20 ha), ul. Leśnej (10 ha) i ul. Leszczyńskiej (2,5 ha) w Nietążkowie. Gdzie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego gmina może wydać decyzję o warunkach zabudowy.

W gminie Czempiń jest 168 działek w: Siernikach, Bieczynach, Jasieniu, Nowym Borówku, Piechaninie, Głuchowie, Słoninie, Betkowie i Czempinu. Mają one od 800 do 1200 m kw.

W gminie Krzywiń także są jeszcze działki budowlane. Na Os. Młodych w Krzywiniu do sprzedania są jeszcze dwie działki, a kolejnych 16 pojawi się, po przeniesieniu boiska. W Jerce na Os. Brzozowiec jest 1 działka pod budownictwo mieszkaniowe wraz z drobnym handlem, w Łuszkowie – 8 (z czego 4 zostały już sprzedane). Gmina wynajmuje 43 lokale mieszkalne, z których 18 jest przeznaczonych do sprzedaży, m.in. w Krzywiniu i Jerce. Tu także nie ma żadnych wolnych lokali komunalnych ani socjalnych. Na liście oczekujących na przydział jest 15 osób. By zwiększyć zasób gminy planowane jest przerobienie starej szkoły w Łuszkowie na mieszkania. To jednak plan na lata 2012-13.

Uwaga na...

Jan Pęczak przestrzega, by uważać na atrakcyjne na pierwszy rzut oka ogłoszenia o mieszkaniach bezczynszowych. Jak dowodzi - takowe nie istnieją, bowiem zamiast czynszu nabywcy płacą zaliczkę na utrzymanie części wspólnej. Oznacza to, że do opłat za media muszą doliczyć koszty utrzymania części wspólnych budynku, jak choćby za światło na klatce schodowej, jej sprzątanie, wywóz śmieci, remont dachu lub elewacji.

- Opłaty te są niższe, ale są – wskazuje Jan Pęczak.
Natomiast Jerzy Dolata radzi, by przed kupnem sprawdzać zapisy w Księgach Wieczystych.

KARINA JANKOWSKA
Gazeta Kościańska 13/2011